恒大首府5月特惠倒计时!凤凰桥头,空港腹地,一线临湖,内环核心!建面约79-147㎡湖景华宅,即将荣耀加推!详询:0711-3850888    【航宇·长江国际】三期约89-160㎡瞰江美宅新品加推,销售热线:0711-3676666    恒大金碧天下一期最后一栋景观看湖高层36号楼热销中,建面约39-90㎡精致一房至三房。安家热线:027-87501333   

鄂州房产网

您的位置: 首页 > 资讯 > 楼市快讯 > 湖北:哪里的楼市最危险 鄂州第五
湖北:哪里的楼市最危险 鄂州第五
鄂州房产网  2014-09-04 09:53:20  来源:鄂州房产网
   

    2014楼市低迷我们来看一下湖北楼市的情况,评价的主要依据仍然是三大指标:第一,经济对房地产的依赖度,计算方式是2013年房地产开发投资除以当年GDP;第二,人均商品房施工面积;第三,反映人口增减的“小学生在校人数”,一般用2013年年底数字跟2010年年底相比。

  一个地方楼市是否危险,还要看存量房屋的情况,房价与当地居民收入比,但这些指标我们要么无法查到,要么统计局提供的数据失真,所以无法使用。因此,我的研究带有局限性,只能给大家提供一个参考。

  湖北楼市最危险的城市,可能是随州。之所以说可能,是因为我费劲心机也无法找到随州2013年商品房施工面积的数字,当地统计公报只提供了从建筑企业角度统计的施工面积,但这可能包含了随州建筑企业在其他城市承揽的工程,漏掉了其他城市建筑企业在随州承揽的工程,因此不可用。随州2013年的房地产依赖度是4.4%,应该说比较低。通过跟房价类似的地区比较,我推测随州2013年人均商品房屋施工面积在3平米左右,规模不算大,但这类城市一般有大量的非商品房供应。更悲催的是,随州在过去3年是湖北人口流失比例最高的地区。根据统计公报,2013年中小学生在校人数比2010年年底减少了超过30%。按照一般规律,如果只统计小学生,下降比例将更高。我查阅过十多个省所有地级市的数据,大概只有南充人口流失速度接近随州。这种流失速度非常可怕,所以随州的房子绝对不能碰。

  天门和孝感可以并列第二危险城市。天门过去3年中小学生减少了28%,如果只计算小学生应该接近30%。这个城市对房地产依赖度只有4.2%,人均商品房屋施工面积1.5平米左右。孝感过去3年小学生减少了25.2%,2013年房地产依赖度9%,人均商品房屋施工面积1.7平米。这两个城市商品房供应量都不算大,但这类城市往往存在大量自建住房、集资房、小产权房,所以当地居民人均住房面积一般都够用了。如果人口严重流失,那么即便有点增量,都是危险的。

  第四危险的城市是黄冈。黄冈2013年房地产依赖度10%,这个指标在三四线城市里已经偏高了,但当地人口流失还相当严重,过去3年小学生人数减少了21%。当地统计公报披露,2013年的时候城镇人均住房面积37平米,农村人均44平米,但2013年仅人均商品房施工面积仍保持在2平米的水平。

  鄂州是第五危险的城市。这个城市的统计公报比较诚实,公布了鄂州全口径的房屋施工面积,2013年的时候为856万平米,人均8.1平米。如果剔除非商品房,估计人均施工面积在4平米以内。这就是中国目前房地产市场的真实状况:除了商品房,还有大量莫名其妙的房子不停建起来,比如集资房、小产权房、军产房、乡镇自用房,在三四线城市,这些非商品房常常可以跟商品房平分天下,甚至数倍之。这也是中国房地产市场,在供应量上迅速见顶的原因。如果看商品房投资占GDP比重,鄂州只有2.6%,非常低。此外,这个城市在过去3年里小学生人数减少了15%,也属于人口严重流失的地区。

  第六危险的城市是荆州。荆州2013年房地产依赖度是13.4%,2013年小学生“招生人数”比2010年减少了12.5%(如果是在校生人数,减少比例会略小一点)。当地城镇居民人均住房面积已经达到了38.25平米,农村人均住房为43.8平米。商品房屋施工面积数字无法查到,2012年和2012年房地产投资额分别增长了69%和80%,今年上半年又同比增长了97.8%,投资额绝对数已经高居全省第四,呈现出“快速找死”的节奏。我估算出的2013年年底人均商品房屋施工面积,在3平米左右。

  十堰、荆门的房地产也比较危险。这两个城市过去3年小学生人数分别下降了14%和10.7%(荆门是总在校生人数),呈现人口流失态势。但两个城市人均商品房屋施工面积均达到了4.1平米,房地产依赖度分别是十堰9.3%,荆门7.3%。

  武汉虽然排位靠后,但房地产市场也有一定的风险。2013年房地产依赖度是21%,高居全省第一;人均商品房屋在建面积达到8.4平米,也高居第一。在这种情况下,我之所以将武汉排到风险相对较小的位置,是因为三个原因。第一,武汉的两项指标虽然在湖北最高,但跟其他省会城市相比不算太高。第二,武汉仍然是湖北最有人口竞争力的城市,过去3年小学生人数增长了3.2%,虽然远远不如郑州、长沙,但比成都、西安要好。第二,武汉在湖北一城独大,而且影响力波及河南南部到湖南北部,在未来长江经济带中地位显赫,所以可以对冲一部分风险。但从短期看,郊区、新区的房子都有下调风险。另外,武汉房地产开发投资金额占全省的58%,开发面积占全省的38%,但人口只占全省的18%。所以,未来在政策上抢人口是必然的。

  潜江统计局也比较诚实,公布了全口径房屋施工面积,2013年达到人均6.5平米。但商品房投资只有9亿,占GDP的比重是2%,非常低。说明当地的房屋供应以非商品房为主。其实很多四线、五线城市都是这样。神农架是中国唯一以“林区”命名的行政区,虽然是县级,但省里直接管理,过去3年学生人数减少了12%,总人口才7.65万人,估计谈不上有房地产行业。如果有旅游地产,不要碰为好。恩施州过去3年“小学+初中”人数减少了5.5%,房地产依赖度8.4%,人均商品房屋施工面积1.65平米,虽然指标不高,但非商品房供应量估计不小,所以房地产也没有投资价值。仙桃2013年房地产投资依赖度是5.4%,过去3年小学生人数减少了2.7%,商品房施工面积没有查到。

  宜昌2012年房地产依赖度为7.2%,人均商品房施工面积4.5平米,过去3年小学生人数减少了4.7%,;襄阳2013年房地产依赖度是10.7%,人均商品房施工面积3.7平米,过去3年小学生人数减少了3.3%。考虑到全国过去3年小学生平均减少了5.8%,所以宜昌和襄阳的实际人口肯定是缓慢增加的,所以他们的房地产市场风险相对会小一点。

  咸宁和黄石的风险也相对较低。过去3年,咸宁小学生人数增加了2.7%,黄石也应该有所增长。我没有查到黄石最近两年小学生人数,只知道在2008年到2011年上升了1.3%。房地产依赖度,2013年咸宁是12.8%,黄石是8.7%;2013年人均商品房屋施工面积,咸宁为4.4平米,黄石为3.3平米。

  如果你非要在湖北投资房产,我觉得只有武汉中心地段有长远的价值,其他地方最好别碰。 




鄂州房产网总群:1500281 | 鄂州二手房总群:342545575 | 鄂州装修总群:247607703
| 鄂州装修总群:191456290
鄂州房产网声明:凡注明“来源:鄂州房产网”或“来源:鄂州第一房产网”所有文字、图片等资料,版权均属鄂州房产网所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表鄂州房产网赞同其观点。
分享到:
焦点推荐